지분형 모기지로 집값 부담을 줄이세요. 정부와 공동 소유 방식으로 내 집 마련을 돕는 신개념 제도를 알아봅니다.
내 집 마련의 꿈, 정부가 일부 도와준다면?
지분형 모기지는 치솟는 집값 속에서 실수요자가 주택을 구입할 수 있도록 정부가 주택의 일부 지분을 보유하고, 나머지 지분만 구입해 입주할 수 있도록 지원하는 신개념 주택 금융 제도입니다. 이 제도는 초기 부담을 줄여주고, 향후 본인의 사정에 맞춰 지분을 늘려갈 수 있어 주거 안정을 도모하는 핵심 정책 중 하나로 부상하고 있습니다.
이 글에서는 지분형 모기지의 개념, 구조, 장단점과 함께 2025년 적용 사례 및 주의사항까지 한눈에 정리해 드립니다.
지분형 모기지란 무엇인가 : 정부와 함께 집을 사는 방식
지분형 모기지는 ‘공공과 함께 주택을 소유’하는 새로운 방식의 주택 구입 제도입니다. 일반적으로 주택 구매자는 집값 전액을 본인 자산과 대출로 충당해야 하지만, 지분형 모기지를 이용하면 일부 지분만을 구입하고 나머지는 정부 또는 공공기관이 보유합니다. 예를 들어 3억 원짜리 집을 구입할 때 본인이 2억 1000만 원(70%)을 구입하고, 나머지 9000만 원(30%)은 정부가 보유하며, 이에 대한 임대료를 매달 납부하는 구조입니다. 이 제도는 특히 초기 자산이 부족한 청년, 신혼부부, 생애최초 주택 구매자 등에게 유용합니다. 주택을 100% 소유하지 않더라도 실질적인 내 집 마련 효과를 얻을 수 있으며, 정부는 실수요자의 주거 안정을 위해 2023년 이후 해당 제도를 본격적으로 확대하고 있습니다. 지분형 모기지는 공공분양, 사전청약, 공공지원 민간임대주택 등과 연계돼 제공되며, 수도권뿐 아니라 지방 광역시에서도 시범 운영 중입니다. 기존 주택금융 제도가 상환 능력을 기준으로 대출을 제공했다면, 이 제도는 실거주를 전제로 한 ‘공공파트너십’ 성격이 강하다는 점에서 새로운 주거지원 방식으로 주목받고 있습니다. 특히 무주택 실수요자에게 유리한 조건으로 제공된다는 점에서 실질적인 주거 사다리 역할을 합니다. 앞으로 다양한 지역과 주택 유형에 적용될 가능성이 높다는 점에서, 장기적인 정책 방향과 연결해 이해하는 것이 중요합니다.
어떻게 작동하나 : 구입, 임대료, 추가 지분 매입 구조
지분형 모기지는 ‘공동소유’를 기반으로 운영되며, 크게 세 가지 주요 단계로 구성됩니다. 첫 번째는 주택 구입입니다. 실수요자는 본인의 여건에 따라 60~80% 정도의 지분만 구입하면 되고, 그 비율만큼 주택담보대출을 받을 수 있습니다. 두 번째는 공공지분에 대한 임대료 납부입니다. 구입자가 아닌 정부 지분에 대해선 사용료 개념의 임대료를 매달 납부하게 되며, 이는 시세 또는 고정률 기준으로 산정됩니다. 일반 전세금보다 낮은 경우가 많아, 실질 부담이 줄어드는 장점이 있습니다. 세 번째는 추가 지분 매입입니다. 소득이 늘거나 여유 자금이 생기면 본인이 보유하지 않은 공공지분을 일정 단위로 나눠서 매입할 수 있습니다. 예를 들어 처음에는 70%만 보유하고 있다가, 몇 년 뒤 10%씩 단계적으로 매입하여 100% 자가로 전환할 수 있습니다. 다만 매입 시 가격은 매입 시점의 감정가를 기준으로 하므로, 주택가격이 상승했다면 매입 금액도 오릅니다. 반대로 부동산 시장이 침체되면 유리한 조건으로 지분을 확보할 수 있는 기회가 되기도 합니다. 일부 지방자치단체나 LH는 매입 시 수수료 인하, 거래세 감면 등의 혜택을 제공하고 있어 제도 활용 전 지역별 정책을 확인하는 것이 좋습니다. 이 제도는 주거 안정과 자산 형성을 동시에 꾀할 수 있는 현실적인 대안입니다. 또한 장기 거주 계획이 있는 실수요자에게 유리한 방식이라는 점도 눈여겨볼 필요가 있습니다.
주의사항과 활용 팁 : 지분형 모기지 활용 시 알아야 할 점
지분형 모기지는 장점이 분명하지만, 몇 가지 유의사항도 함께 존재합니다. 가장 큰 제한은 수익 분배입니다. 주택을 매도할 때 전체 매각 차익을 가져가는 것이 아니라 본인이 소유한 지분 비율만큼의 수익만 받을 수 있습니다. 예컨대 정부 지분이 30%일 경우, 집값 상승분의 30%는 정부의 몫입니다. 이는 시세차익이 기대되는 고가 지역일수록 수익률이 낮아지는 구조라는 점에서 투자 목적과는 거리가 있습니다. 두 번째로는 지분 매입 시점에 따라 비용이 달라질 수 있다는 점입니다. 부동산 가격이 오르면 정부 지분 매입가도 비싸지며, 매입이 지연될수록 전체 소유 전환의 진입장벽이 높아집니다. 반면 하락기에는 부담이 줄어들 수 있어 시기 선택이 중요합니다. 실거주 요건도 중요합니다. 무단 임대, 공실 방치, 거주지 이전 등의 경우에는 지분형 모기지 자격을 상실하거나 불이익을 받을 수 있으며, 정부의 사전 승인이 필요한 경우도 많습니다. 또, 주택 양도 시 공공기관이 우선매수권을 가지므로 자유로운 매매에 제약이 따릅니다. 특히 일부 지역에서는 매매 후 일정 기간 거주 유지를 조건으로 하거나 전매 제한이 걸릴 수 있으므로 계약 전에 반드시 조건을 확인해야 합니다. 제도 활용 전에 LH, SH 등 관련 기관의 지침을 숙지하고, 필요 시 상담을 받는 것이 안전합니다. 이러한 사전 정보 확인이 향후 불이익을 피하는 최선의 준비가 될 수 있습니다.
지분형 모기지는 기존의 주택 소유 개념에 공공의 참여를 더한 새로운 방식의 주거 정책입니다.
자금 여력이 부족한 실수요자에게 현실적인 내 집 마련 기회를 제공하며, 장기적으로는 전체 지분을 확보할 수 있는 유연한 구조를 갖추고 있습니다.
하지만 수익 분배 제한, 실거주 요건 등 주의할 점도 많기 때문에 제도 내용을 충분히 이해하고 접근하는 것이 중요합니다.
앞으로도 정부의 주거복지 정책 방향에 따라 지분형 모기지는 더욱 확대될 가능성이 높습니다. 실거주 중심의 전략과 중장기 계획을 세운다면, 이 제도는 매우 실용적인 주거 해법이 될 수 있습니다.