부동산 매매와 임대차 계약을 준비 중이라면 반드시 알아야 할 기본 가이드를 정리했습니다. 매매계약서, 임대차계약서 작성 시 꼭 확인해야 할 필수 항목과 실전 체크포인트를 쉽게 설명합니다.
부동산 거래를 앞두고 가장 많이 나오는 질문 중 하나가 바로 “복비는 얼마예요?”입니다. '복비'라고 흔히 부르는 중개수수료는 매매든 임대든 거의 모든 부동산 거래에 포함되며, 금액도 적지 않아 계약서 사인 직전에 갈등이 생기는 경우도 많습니다.
하지만 중개수수료는 법으로 정해진 기준이 있고, 계약 금액이나 거래 유형에 따라 요율이 다르게 적용되며, 일부는 협의가 가능한 부분도 존재합니다.
이 글에서는 부동산 중개수수료의 정확한 정의부터, 2025년 기준 최신 요율 기준, 거래 유형별 계산법, 그리고 분쟁을 피하기 위한 주의사항과 협상 팁까지 완전히 정리해드립니다.
중개수수료란? 법적 정의와 계산 기준
중개수수료는 부동산 거래가 성사됐을 때, 중개인이 제공한 서비스에 대한 대가로 지급하는 수수료입니다. 중요한 점은 두 가지입니다. 첫째, 거래가 ‘성사’된 경우에만 발생한다는 것. 둘째, 수수료는 계약 금액에 따라 달라진다는 점입니다. 매매 계약이라면 매매가액이, 전세나 월세라면 보증금 또는 환산가액이 기준이 됩니다. 특히 월세는 ‘환산가액’이라는 별도 기준이 적용되는데, 이는 보증금 + (월세 × 100)으로 계산됩니다. 이렇게 계산된 환산가액을 기준으로 전세와 동일한 요율표를 적용합니다. 예를 들어 보증금 1억 5천만 원에 월세 50만 원이라면, 환산가액은 2억 원이 됩니다. 이를 기준으로 요율을 적용해 수수료를 정하는 구조입니다. 계약 금액이 높아질수록 수수료도 커지며, 일부 중개업자는 법정 상한선을 넘는 복비를 요구하기도 합니다. 하지만 중개수수료는 법적으로 정해진 범위 내에서 협의가 가능하다는 점, 그리고 공식 계산 방식이 존재한다는 점을 꼭 기억해야 합니다.
거래유형별 법정 요율표 정리 (2025년 기준)
2025년 현재, 부동산 중개수수료는 거래 유형(매매/전세/월세)과 금액에 따라 법정 요율표가 다르게 적용됩니다. 국토교통부가 고시한 이 요율표는 ‘상한선’만을 정해두고 있으며, 실제 수수료는 거래 당사자와 중개인 간의 협의로 조정 가능합니다. 먼저 매매 거래의 경우, 금액 구간에 따라 0.3~0.5% 사이에서 수수료 상한이 정해져 있고, 전세도 보증금 기준으로 같은 방식으로 적용됩니다. 월세는 보증금과 월세를 합산한 환산가액을 기준으로 요율을 정합니다. 계산식은 보증금 + (월세 × 100)으로, 예를 들어 보증금 1억 5천만 원에 월세 60만 원이라면, 환산가액은 2억 1천만 원이 됩니다. 이 환산가액은 전세 요율표에 대입해 계산합니다. 따라서 계약 전 요율표를 미리 숙지하고 있으면, 복비가 과도한지 아닌지 판단하는 데 도움이 되고, 협의도 수월해집니다. 특히 고가 거래일수록 협상의 폭이 넓기 때문에 요율표 확인은 필수입니다.
✅ 매매 거래
| 거래 금액 | 법정 상한 요율 |
|---|---|
| 5천만 원 미만 | 0.5% |
| 5천만 ~ 2억 미만 | 0.4% |
| 2억 ~ 6억 미만 | 0.3% |
| 6억 ~ 9억 미만 | 0.4% |
| 9억 이상 | 0.5% (협의 가능) |
✅ 전세 거래
| 전세 보증금 | 법정 상한 요율 |
|---|---|
| 5천만 원 미만 | 0.5% |
| 5천만 ~ 1억 미만 | 0.4% |
| 1억 ~ 3억 미만 | 0.3% |
| 3억 ~ 6억 미만 | 0.4% |
| 6억 이상 | 0.5% (협의 가능) |
✅ 월세 거래
월세는 보증금 + (월세 × 100)으로 환산해 계산합니다.
예: 보증금 1억 + 월세 50만 원 → 환산가액 = 1억 + 5천만 = 1억 5천만 원
→ 이 환산가액을 기준으로 전세와 같은 요율 적용
주의할 점:
- 위는 “상한 요율”이며, 반드시 그 비율로 낼 필요는 없음
- 반드시 사전에 협의 필요
- 일부 지역은 관할 지자체가 별도 요율을 정해두기도 함
실전 예시로 복비 계산해보기
중개수수료 계산은 공식이 존재하기 때문에 몇 가지 예시를 통해 직접 계산해보는 것이 가장 이해하기 쉽습니다. 먼저 매매 계약의 경우, 예를 들어 매매가가 6억 5천만 원인 아파트라면 요율 상한 0.4%를 적용했을 때 수수료는 260만 원입니다. 이는 법정 상한 기준이며, 협의를 통해 줄일 수도 있습니다. 전세 계약은 보증금을 기준으로 계산합니다. 예를 들어 보증금 3억 원일 경우, 0.3% 상한 기준을 적용하면 수수료는 90만 원입니다. 월세 계약은 환산가액을 기준으로 합니다. 예를 들어 보증금 1억 5천만 원에 월세 60만 원일 경우, 환산가액은 2억 1천만 원이고, 해당 구간의 전세 요율을 적용하면 약 63만 원이 나옵니다. 이처럼 거래 형태에 따라 계산 방식이 다르기 때문에, 계약 전 간단한 계산기를 활용해 직접 복비를 산정해보는 습관이 중요합니다. 중개인이 제시한 금액이 합리적인지 검증하는 기준이 되기 때문입니다.
복비 납부 시 주의할 점과 실전 팁
중개수수료는 계약이 성사된 후 지급하게 되며, 일반적으로 계약금이나 잔금을 치를 때 함께 납부하는 경우가 많습니다. 그러나 간혹 중개업자가 계약서 작성 당일에 현금으로 복비를 즉시 요구하는 경우도 있는데, 이는 불법은 아니지만, 법정 요율을 초과한 금액을 요구하거나 부가세 명목으로 금액을 부풀리는 사례가 있어 주의가 필요합니다. 법적으로는 요율표 내에서 협의된 금액을 초과하여 받을 수 없으며, 이를 위반할 경우 지자체나 국토부에 신고가 가능합니다. 또 하나 꼭 확인해야 할 부분은 부가가치세(VAT) 포함 여부입니다. 일부 중개사는 수수료 계산 후 별도로 부가세를 청구하기도 하는데, 이를 명확히 고지하지 않으면 소비자에게 불이익이 될 수 있습니다. 따라서 복비를 지불할 때는 현금영수증 또는 간단한 문자 기록이라도 남겨 두는 것이 좋습니다. 계좌이체 내역은 가장 확실한 증빙이 되므로, 가능하면 계좌이체로 납부하는 것이 안전합니다.
부동산 거래는 계약 자체만큼이나 중개수수료 문제가 민감한 주제입니다. 하지만 복비는 법적으로 요율이 정해져 있고, 상한선 내 협의 가능하며, 계약 전 명확히 정리하면 분쟁을 예방할 수 있습니다.
매매든 전세든 월세든, 계약 전 복비 문제를 정확히 이해하고 합리적으로 협상하세요. 이제는 ‘얼마 달라는 대로’가 아니라, ‘이만큼이 맞는 금액입니다’라고 자신 있게 말할 수 있을 것입니다.