전용 84㎡는 실제로 얼마나 넓을까요? 부동산 광고에서 자주 등장하는 ‘전용’, ‘공급’, ‘계약’ 면적의 개념은 생각보다 복잡합니다. 이 글에서는 아파트 평수에 대한 헷갈리는 면적 용어들을 한 번에 정리해 드립니다.
‘전용 84㎡ 아파트라더니 왜 이렇게 좁아?’ 부동산 매물을 보러 갔다가 실망해 본 경험, 한 번쯤 있으셨을 겁니다. 전용면적, 공급면적, 계약면적… 비슷해 보이는 용어들이 실제 체감 면적과 달라 혼란을 주곤 합니다. 이 글에서는 아파트나 주택을 선택할 때 꼭 알아야 할 ‘면적 용어’의 차이를 명확히 정리하고, 각 용어가 실제로 어떤 의미인지 예시를 들어 알기 쉽게 설명해 드리겠습니다.
전용면적이란? : 실제로 내 것인 공간
전용면적은 ‘내가 단독으로 쓸 수 있는 공간’을 의미합니다. 즉, 방, 거실, 욕실, 주방처럼 세대 내부에 속한 공간만을 포함하며, 복도나 계단 등은 제외됩니다. 법적으로는 「주택법 시행령」 제2조에 따라 정의되며, 건축 도면에 표시된 내벽 중심선을 기준으로 산정합니다. 실질적으로는 이 면적이 ‘실거주 공간’을 나타내기 때문에 소비자 입장에서는 가장 중요하게 보는 지표입니다. 다만 전용면적은 바닥 면적만 계산하기 때문에 천장의 높이나 수납 구조 등에 따라 체감 면적이 달라질 수 있습니다. 일반적으로 전용 84㎡(약 25.4평)는 국민평형으로 불리며, 3~4인 가구가 거주하기 적합한 면적으로 분류됩니다. 하지만 실제로는 이 면적조차도 구조나 가구 배치에 따라 ‘생각보다 좁다’는 인상을 줄 수 있습니다. 전용면적은 분양가 산정의 기초가 되는 기준이기도 하며, 청약 시 면적 제한에도 사용되므로 반드시 정확히 이해하고 있어야 합니다. 또한 전용면적은 공공임대주택 자격 요건, 세대별 면적 제한 기준에도 활용되므로 행정적 판단 기준으로도 중요하게 작용합니다. 전용면적이 클수록 실질적인 주거 품질은 높아지지만, 단순 면적 수치보다는 평면 설계와 공간 효율성, 통풍·채광 등 다양한 요소를 함께 고려하는 것이 중요합니다. 그리고 같은 면적이라도 실사용 공간은 건설사 설계 방식에 따라 다를 수 있기 때문에, 현장 확인이 반드시 필요합니다.
공급면적이란? : 내 공간 + 공용 공간 일부
공급면적은 전용면적에 복도, 계단, 엘리베이터, 기계실 등 ‘공동으로 사용하는 공간’의 일정 부분을 더한 면적입니다. 일반적으로 공급면적은 전용면적보다 약 20~30% 정도 큽니다. 예를 들어 전용 84㎡ 아파트의 공급면적은 약 110~115㎡ 수준입니다. 소비자가 보통 처음 분양광고를 볼 때 접하게 되는 면적이 공급면적입니다. 문제는 이 공급면적에 포함된 공용 공간이 ‘내가 온전히 사용하는 공간’은 아니라는 점입니다. 예를 들어 계단실형 아파트의 경우, 공용면적이 적은 편이라 공급면적 대비 전용면적 비율(전용률)이 높고, 복도식 구조일수록 전용률은 낮아지는 경향이 있습니다. 실제로 전용률이 70%를 넘으면 ‘공간 활용도가 좋다’고 평가받으며, 60% 이하인 경우에는 불만의 원인이 되기도 합니다. 공용면적에는 관리비의 기준이 되는 시설 면적도 포함되어 있기 때문에, 면적 구조는 단순한 숫자 이상의 의미를 지닙니다. 따라서 공급면적만 보고 판단하지 말고, 반드시 전용면적과 전용률을 함께 비교해야 실질적인 가치를 알 수 있습니다. 참고로 일부 분양 광고에서는 공급면적을 부풀려 소비자를 유인하는 사례도 있어, 비교 시 항상 전용면적 중심으로 판단하는 습관이 필요합니다. 또한 공급면적에 포함된 공용 공간이 얼마나 쓸모 있는지도 함께 고려해야 하며, 구조적으로 사각지대가 많다면 실사용 면적이 줄어들 수 있습니다.
계약면적이란? : 내가 비용을 지불하는 기준 면적
계약면적은 말 그대로 ‘계약서에 기재되는 전체 면적’입니다. 전용면적과 공급면적을 모두 포함하며, 경우에 따라 주차장, 지하창고, 지상 부대시설 등도 계약면적에 포함되기도 합니다. 이 면적은 분양가격뿐만 아니라 취득세 등 각종 세금 부과의 기준이 되기 때문에 매우 중요합니다. 계약면적은 법적으로 명확한 정의가 없어 건설사나 중개업소의 안내에 따라 조금씩 다르게 산정되기도 하며, 일부 분양공고에서는 ‘계약면적’을 부각해 광고하는 경우도 있습니다. 하지만 이 수치는 실제로 내가 생활하는 공간을 직접적으로 보여주지 않기 때문에, 소비자가 단순히 계약면적만 보고 판단할 경우 오해의 소지가 큽니다. 예컨대 계약면적 120㎡라고 하더라도 실제 전용면적은 84㎡ 수준일 수 있으며, 나머지는 모두 공용 또는 부대시설 면적일 수 있습니다. 따라서 계약면적은 ‘지불 기준’ 일뿐 ‘거주 기준’은 아니라는 점을 기억하고, 모든 면적 항목을 비교·검토한 후 계약에 임해야 합니다. 특히 전용면적 대비 계약면적의 비율을 계산하면 전용률과 비교해 유리한 조건을 따져볼 수 있는 하나의 지표로 활용됩니다. 계약면적은 거래세나 취득세 외에도 공시지가 산정 시 기준이 되는 경우가 있으므로, 면적별 세금 부담도 함께 고려해야 더욱 현실적인 판단이 가능합니다. 또한 공동주택의 경우, 관리비 부과 시 계약면적 기준으로 책정되기도 하므로, 단순히 거래만이 아닌 유지비용까지 고려한 선택이 필요합니다.
부동산 면적 용어는 숫자 자체보다 그 안에 담긴 구조와 개념을 아는 것이 더 중요합니다. 전용면적은 실질적인 내 공간, 공급면적은 일부 공용을 포함한 홍보용 면적, 계약면적은 비용과 세금 기준입니다. 이 세 가지를 종합적으로 이해하고 비교할 수 있어야 합리적인 선택이 가능합니다. 특히 전용률을 계산하거나, 유사 평형대 매물과 비교 분석할 줄 아는 역량이 부동산 실수요자에게는 필수입니다. 숫자에 속지 않고 공간의 본질을 꿰뚫어 보는 안목이야말로 진짜 내 집을 고르는 기준이 되어야 합니다.