부동산을 팔거나 물려줄 때는 어떤 세금이 붙을까? 양도소득세, 증여세, 상속세의 개념과 과세 흐름을 처음 접하는 분들도 이해할 수 있도록 2025년 기준으로 간단하게 정리했습니다
부동산은 단순히 ‘가지고 있는 것’만으로도 세금이 붙지만, 팔거나 주거나 물려주는 순간에도 새로운 세금이 발생합니다.
그 세금은 다음 3가지입니다.
- 양도소득세: 부동산을 팔아서 생긴 차익에 부과
- 증여세: 살아있는 사람이 자발적으로 무상 이전할 때 부과
- 상속세: 사망 후 상속이 발생할 때 부과
이번 글에서는 이 3가지 세금의 개념과 발생 구조, 과세 기준을 복잡한 특례 없이, 기초 중심으로 깔끔하게 정리해 드릴게요.
양도소득세 : 부동산을 ‘팔았을 때’ 생긴 이익에 붙는 세금
양도소득세는 부동산을 팔아 생긴 차익(양도차익)에 대해 부과되는 국세입니다.
과세 기준
- 과세 대상: 토지, 건물, 아파트, 오피스텔 등
- 과세 시점: 양도일 기준
- 과세 대상 금액: 양도가액 – 취득가액 – 필요경비 – 장기보유공제 = 과세표준
기본 세율 구조 (2025년 기준)
1,200만 원 이하 : 6%
1,200만 ~ 4,600만 원 : 15%
4,600만 ~ 8,800만 원 : 24%
8,800만 ~ 1억5천만 원 : 35%
1억5천만 ~ 3억 원 : 38%
3억 ~ 5억 원 : 40%
5억 ~ 10억 원 : 42%
10억 원 초과 : 45%
예시
2010년에 2억 원에 산 아파트를 2025년에 5억 원에 매도
→ 양도차익: 2.5억 원 → 기본공제 250만 원 제외 후 세율 적용
또한, 양도소득세는 단기 보유와 장기 보유에 따라 실질 세부담이 크게 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 2년 미만 보유한 주택은 장기보유특별공제가 적용되지 않으며, 다주택자일 경우 중과세율이 적용될 수 있습니다. 반면, 1세대 1주택자가 2년 이상 실거주 후 매도하는 경우 양도차익에 대해 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 실거주 요건과 보유 기간을 충족하는 것이 절세의 핵심 전략이며, 분양권 거래나 상가, 토지 매각 시에는 별도 세율 체계가 적용되므로 거래 전 반드시 확인해야 합니다. 양도소득세는 매도 시점의 시세, 실제 거래가액, 보유 기간, 실거주 여부에 따라 큰 차이를 보이며, 특히 다주택자는 중과세 여부를 반드시 확인해야 합니다.
증여세 : 살아있는 사람이 주면 생기는 세금
증여세는 대가 없이 자산을 넘겨받을 때 발생하는 세금입니다.
과세 기준
- 과세 대상: 부동산, 현금, 예금, 유가증권 등 모든 자산
- 과세 시점: 증여일 기준
- 납세의무자: 받는 사람(수증자)
- 납부 기한: 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 이내
증여재산공제 (2025년 기준)
배우자 : 6억 원
직계존비속(부모-자녀) : 5천만 원
미성년 자녀 : 2천만 원
기타 친족 : 1천만 원
세율 구조 (누진세)
1억 이하 : 10%
1~5억 : 20%
5~10억 : 30%
10~30억 : 40%
30억 초과 : 50%
예시
부모가 자녀에게 4억 원 아파트 증여 → 공제 후 3.5억 과세 → 수천만 원 세금 발생 가능
증여세는 증여자의 연령, 자산 종류, 이전 방식에 따라 절세 전략이 다양하게 달라질 수 있습니다. 예를 들어 부모가 자녀에게 현금보다는 주택을 증여할 경우, 추후 공시가격 상승이나 취득세 부담도 고려해야 하며, 증여세뿐만 아니라 취득세도 함께 부과되는 구조임을 알아야 합니다. 부동산은 증여 당시 시가로 평가되며, 국세청은 유사 거래 사례나 감정평가를 통해 시가를 추정하기 때문에 무조건 낮은 금액으로 신고한다고 해서 세부담이 줄어들지 않습니다. 일정 시점 이후의 증여는 상속세에도 영향을 줄 수 있어 장기적인 계획이 필요합니다. 또한, 증여 후 5년 이내에 상속이 발생하면 해당 증여 재산이 상속세 과세 대상에 다시 포함될 수 있어 시기 선택도 전략적으로 접근해야 합니다.
상속세 : 사망 후 남긴 재산에 부과되는 세금
상속세는 사망한 사람이 남긴 재산에 대해 부과되는 세금입니다.
과세 기준
- 과세 시점: 사망일 기준
- 과세 대상: 고인의 국내외 모든 재산
- 납세의무자: 상속인 전체
- 신고 기한: 사망일의 달 말일부터 6개월 이내
기본 공제 (2025년 기준)
기본공제 : 5억 원
배우자공제 : 최대 30억 원
자녀·기타 : 조건별 추가 공제 가능
세율 구조 (누진세)
1억 이하 : 10%
1~5억 : 20%
5~10억 : 30%
10~30억 : 40%
30억 초과 : 50%
예시
고인이 남긴 순재산 10억 원 → 기본공제 후 5억 과세 → 약 1.2억~1.5억 원 세금 예상
상속세는 단순히 남긴 재산의 규모만이 아니라, 상속인 수와 관계, 재산의 구성 형태에 따라 실질 세금이 달라집니다. 예를 들어 부동산이 주를 이루는 경우 현금으로 상속세를 납부하기 어려워 물납 제도를 활용하거나, 연부연납(최대 5~10년) 제도를 검토해야 할 수 있습니다. 또한, 사망 전 10년 이내의 증여는 상속재산에 포함되며, 이는 ‘사전 증여’로 간주되어 상속세 부담을 높일 수 있습니다. 장례비 공제, 채무 공제, 금융재산 상속 공제 등 다양한 공제 항목을 미리 체크하고, 상속계획을 세우는 것이 중요합니다. 상속세는 절세 목적의 생전 증여와도 밀접하게 연결되므로, 상속과 증여의 유불리를 비교한 계획적인 자산 이전이 매우 중요합니다.
이번 글에서는 부동산을 넘길 때 발생하는 양도소득세, 증여세, 상속세의 기초 개념과 세금 흐름을 정리했어요.
- 양도소득세: 부동산을 팔 때 발생하며, 매도 차익에 따라 과세됩니다. 세금은 매도자가 부담하고, 양도차익에서 각종 공제 항목(취득가액, 필요경비, 장기보유공제 등)을 뺀 과세표준에 누진세율을 적용해 산출됩니다.
- 증여세: 살아 있는 사람이 무상으로 자산을 이전할 때 발생하는 세금입니다. 납세의무자는 받는 사람(수증자)이며, 증여일 기준으로 신고·납부해야 합니다. 관계별 공제액을 초과한 금액에 누진세율을 적용해 과세됩니다.
- 상속세: 사망 이후 남겨진 재산에 대해 상속인들이 공동으로 부담하는 세금입니다. 사망일 기준으로 6개월 내에 신고해야 하며, 5억 원 기본공제 외에도 배우자, 자녀 등 관계별로 다양한 공제를 받을 수 있습니다. 과세표준 구간에 따라 누진세율이 적용됩니다.
기본 구조만 알고 있어도 세금이 발생할 타이밍과 납부 흐름을 미리 준비할 수 있습니다.
복잡한 감면, 중과세 조건, 절세 전략 등은 기회가 된다면 다음에 따로 다뤄볼게요.