부동산 세금 기초알기 ② : 양도소득세, 증여세, 상속세

 

부동산을 팔거나 물려줄 때는 어떤 세금이 붙을까? 양도소득세, 증여세, 상속세의 개념과 과세 흐름을 처음 접하는 분들도 이해할 수 있도록 2025년 기준으로 간단하게 정리했습니다

부동산은 단순히 ‘가지고 있는 것’만으로도 세금이 붙지만, 팔거나 주거나 물려주는 순간에도 새로운 세금이 발생합니다.

그 세금은 다음 3가지입니다.

• 양도소득세: 부동산을 팔아서 생긴 차익에 부과
• 증여세: 살아있는 사람이 자발적으로 무상 이전할 때 부과
• 상속세: 사망 후 상속이 발생할 때 부과

이번 글에서는 이 3가지 세금의 개념과 발생 구조, 과세 기준을 복잡한 특례 없이, 기초 중심으로 깔끔하게 정리해 드릴게요.

양도소득세 : 부동산을 ‘팔았을 때’ 생긴 이익에 붙는 세금

양도소득세는 부동산을 팔아 생긴 차익(양도차익)에 대해 부과되는 국세입니다.

• 과세 기준
  - 과세 대상: 토지, 건물, 아파트, 오피스텔 등
  - 과세 시점: 양도일 기준
  - 과세 대상 금액: 양도가액 – 취득가액 – 필요경비 – 장기보유공제 = 과세표준
• 기본 세율 구조 (2025년 기준)

과세표준	세율
1,200만 원 이하	6%
1,200만 ~ 4,600만 원	15%
4,600만 ~ 8,800만 원	24%
8,800만 ~ 1억5천만 원	35%
1억5천만 ~ 3억 원	38%
3억 ~ 5억 원	40%
5억 ~ 10억 원	42%
10억 원 초과	45%

• 예시
  2010년에 2억 원에 산 아파트를 2025년에 5억 원에 매도
  → 양도차익: 2.5억 원 → 기본공제 250만 원 제외 후 세율 적용

증여세 : 살아있는 사람이 주면 생기는 세금

증여세는 대가 없이 자산을 넘겨받을 때 발생하는 세금입니다.

• 과세 기준
  - 과세 대상: 부동산, 현금, 예금, 유가증권 등 모든 자산
  - 과세 시점: 증여일 기준
  - 납세의무자: 받는 사람(수증자)
  - 납부 기한: 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 이내
• 증여재산공제 (2025년 기준)

관계	공제 금액
배우자	6억 원
직계존비속(부모-자녀)	5천만 원
미성년 자녀	2천만 원
기타 친족	1천만 원

• 세율 구조 (누진세)

과세표준	세율
1억 이하	10%
1~5억	20%
5~10억	30%
10~30억	40%
30억 초과	50%

• 예시
  부모가 자녀에게 4억 원 아파트 증여 → 공제 후 3.5억 과세 → 수천만 원 세금 발생 가능

상속세 : 사망 후 남긴 재산에 부과되는 세금

상속세는 사망한 사람이 남긴 재산에 대해 부과되는 세금입니다.

• 과세 기준
  - 과세 시점: 사망일 기준
  - 과세 대상: 고인의 국내외 모든 재산
  - 납세의무자: 상속인 전체
  - 신고 기한: 사망일의 달 말일부터 6개월 이내
• 기본 공제 (2025년 기준)

구분	공제액
기본공제	5억 원
배우자공제	최대 30억 원
자녀·기타	조건별 추가 공제 가능

• 세율 구조 (누진세)

과세표준	세율
1억 이하	10%
1~5억	20%
5~10억	30%
10~30억	40%
30억 초과	50%

• 예시
  고인이 남긴 순재산 10억 원 → 기본공제 후 5억 과세 → 약 1.2억~1.5억 원 세금 예상

---

세금 종류	언제 발생?	누가 납부?	핵심 기준
양도소득세	부동산을 팔 때	양도자	양도차익 기준
증여세	살아 있을 때 무상 이전	받는 사람(수증자)	공제 후 과세
상속세	사망 후 자산 상속 시	상속인 전체	기본공제 후 과세

 

이번 글에서는 부동산을 넘길 때 발생하는 양도소득세, 증여세, 상속세의 기초 개념과 세금 흐름을 정리했어요. 기본 구조만 알고 있어도 세금이 발생할 타이밍과 납부 흐름을 미리 준비할 수 있습니다.

복잡한 감면, 중과세 조건, 절세 전략 등은 기회가 된다면 다음에 따로 다뤄볼게요.