집을 사면 어떤 세금이 붙을까? 2025년 기준으로, 부동산을 구입하거나 보유할 때 반드시 발생하는 세금은 총 3가지입니다. 부동산을 사면 취득세, 가지고 있으면 재산세, 일정 기준을 초과하면 종합부동산세(종부세)가 부과됩니다.
많은 사람들이 부동산 세금에 대해 ‘복잡하다’고 느끼지만, 실제로는 발생 시점과 납부 주체에 따라 비교적 단순하게 구분할 수 있습니다.
이 글에서는 처음 부동산을 접하는 사람도 이해할 수 있도록 각 세금의 정의, 계산 구조, 납부 흐름 등을 2025년 기준으로 정리해 드립니다.
취득세 : 부동산을 ‘구입할 때’ 발생하는 세금
취득세는 부동산을 취득하는 순간 한 번만 부과되는 지방세입니다. 단순히 구매뿐 아니라 증여, 상속, 교환, 분양권 전매 등 소유권이 이전되는 모든 상황에서 과세됩니다.
납부 흐름
- 언제 납부? 부동산 취득일로부터 60일 이내
- 어디에 납부? 해당 부동산의 관할 시·군·구청
세율 구조 (2025년 기준)
6억 원 이하 : 1.0%
6억 ~ 9억 이하 : 2.0%
9억 초과 : 3.0%
※ 지방교육세, 농어촌특별세 등 부가세 포함 시 실부담률은 더 높아질 수 있음
예시
6억 5천만 원 아파트를 샀다면 → 취득세 2.0% 적용 → 1300만 원 + 부가세
취득세는 납부 기한을 넘기면 가산세가 부과되며, 자진 신고하지 않으면 추가적인 불이익이 발생할 수 있습니다. 특히 증여나 상속의 경우 감정평가를 통한 과세표준 산정이 필요하며, 일부 지역에서는 중과세가 적용되는 경우도 있습니다. 또한 생애최초 주택 구입자, 신혼부부, 다자녀 가구 등은 일정 조건을 충족할 경우 취득세 감면 혜택이 적용될 수 있어, 세무사나 지자체에 사전 문의하는 것이 좋습니다. 부가세를 포함한 최종 취득세는 매매가 외 추가비용으로 작용하므로 자금 계획 수립 시 반드시 고려해야 합니다.
또한 취득세는 주택의 신규 취득뿐 아니라 상속, 증여, 교환, 신축, 분양권 전매 등 소유권 또는 실질적 지배권이 이전되는 다양한 상황에서 발생합니다. 특히 분양권 전매의 경우, 과거에는 양도소득세만 고려하면 되었지만, 현재는 취득세 부담도 크기 때문에 투자자 입장에서는 신중한 계산이 필요합니다. 감면 혜택도 지방세특례제한법에 따라 자주 개정되므로, 최신 개정사항을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 예컨대 생애최초 주택 구입의 경우 일정 요건을 충족하면 50%까지 감면받을 수 있습니다.
재산세 : ‘가지고만 있어도’ 매년 나오는 세금
재산세는 부동산을 보유하고 있는 사람에게 매년 부과되는 지방세입니다. 과세 기준일은 매년 6월 1일, 즉 해당일에 부동산을 소유하고 있다면 그 해 재산세 납부 대상자가 됩니다.
납부 흐름
- 언제? 주택의 경우 매년 7월(1기분), 9월(2기분) 분납 가능
- 어디에? 관할 지방자치단체에서 고지서 발송
세율 구조 (2025년 기준)
6천만 원 이하 : 0.1%
6천만 ~ 1억5천만 원 : 0.15%
1억5천만 원 초과 : 0.25%
※ 공정시장가액은 공시가격 × 공정시장가액 비율(60~90%)
예시
공시가격 3억 원 아파트 → 공정시장가액 1억 8천만 원(× 0.25%)
→ 재산세 약 45만 원 + 지방교육세 별도
재산세는 공정시장가액 비율이나 공시가격 변동에 따라 매년 납부액이 달라질 수 있습니다. 특히 주택 수와 유형에 따라 세액공제나 세부담 상한 제도가 적용되므로, 실질적인 부담은 주택의 규모나 보유 구조에 따라 달라질 수 있습니다. 공동명의 주택의 경우 소유 지분에 따라 세액이 나뉘고, 일부 세대는 저소득층, 고령자 등을 대상으로 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 세금 납부 시기를 놓치지 않도록 지방세 자동이체를 설정하거나, 위택스(wetax)나 이택스(etax) 등 온라인 납부 서비스를 이용하는 것이 편리합니다.
또한, 공동주택의 경우 실제 사용 용도에 따라 적용 세율이 달라질 수 있으며, 주택 외에도 토지나 상가 등 다양한 유형의 부동산에 대해 재산세가 부과됩니다. 특히 임대주택은 감면 대상이 되거나 별도 고지 체계가 적용되는 경우도 있으므로, 용도와 유형을 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 부동산을 오래 보유하고 있거나, 일정 면적을 초과하는 경우 세부담 상한선이 적용되어 급격한 세금 상승을 방지할 수 있습니다.
종합부동산세(종부세) : 일정 기준 이상 보유 시 추가 과세
종부세는 일정 기준을 넘는 부동산을 소유한 경우 재산세와 별도로 부과되는 국세입니다. 일반적으로 고가주택 소유자 또는 다주택자가 대상입니다.
납부 흐름
- 과세 기준일: 매년 6월 1일
- 납부 시기: 매년 12월 중순
- 납부 방법: 국세청에서 고지서 발송
기본 과세 기준 (2025년 기준)
1세대 1주택자 : 공시가 12억 원 초과
다주택자 또는 법인 : 공시가 9억 원 초과
기본 세율 예시
3억 이하 : 0.5%
3~6억 : 0.7%
6~12억 : 1.0%
12억 초과 : 최대 2.0%
예시
공시가격 합산 15억 원일 경우 → 15억 – 12억 = 3억 과세표준
→ 세율 0.5% 적용 → 세금 약 150만 원 + 농특세 등 별도
종부세는 부동산 자산 불균형을 조정하기 위한 조세로, 주택 보유 수와 금액을 기준으로 과세 강도가 달라집니다. 세액공제는 장기보유, 고령자 공제 등을 통해 완화될 수 있으며, 1세대 1주택자는 세부담을 줄일 수 있는 조건이 마련되어 있습니다. 법인 보유 부동산이나 임대사업자의 경우 별도 세율 또는 감면이 적용되므로 정확한 규정 확인이 필요합니다. 종부세는 재산세와 함께 납부해야 하는 경우도 있어 연말 세금 부담이 크기 때문에, 사전 시뮬레이션을 통해 예상세액을 확인하고 절세 전략을 세우는 것이 매우 중요합니다.
최근 몇 년간 종부세는 세율, 공제 기준, 과세 대상 기준이 자주 변경되었기 때문에 매년 고지서를 받기 전에도 국세청 홈택스나 세무 전문가를 통해 사전 계산이 권장됩니다. 특히 1세대 1주택자는 장기보유요건(5년~10년)과 고령자 요건(60세 이상)을 동시에 충족할 경우 최대 80%까지 세액 공제를 받을 수 있어 유리한 절세 전략이 될 수 있습니다.
부동산 세금은 처음 접할 때는 어렵게 느껴지지만, ‘언제 발생하는가’를 기준으로 보면 구조는 매우 단순합니다.
집을 살 때는 취득세, 보유 중에는 재산세, 기준을 초과하면 종부세가 추가로 발생합니다.
2025년 현재 세법은 과거보다 간소화된 면도 있지만, 감면 조건, 공제 혜택, 지역별 차이 등은 여전히 복잡한 부분이 존재합니다.
그렇기에 거래 전후 반드시 세금 시뮬레이션을 하고, 관할 세무서나 전문가의 조언을 받는 것이 중요합니다.
특히 고가 주택 또는 다주택 보유자라면 종부세나 중과세 등 부담이 클 수 있으므로 사전 전략 수립이 필수입니다.
반대로 무주택자나 생애 최초 구입자라면 각종 감면 혜택을 적극 활용하는 것이 좋습니다.
결국, 부동산 세금은 ‘아는 만큼 줄일 수 있는 비용’입니다.
정확한 정보를 가지고 미리 준비한다면, 예기치 못한 세금 부담 없이 안정적인 자산관리가 가능합니다.