전세보증금을 제때 돌려받지 못한 세입자를 위한 대응 가이드를 정리했습니다. 내용증명 발송부터 임차권등기, 전세금반환청구소송, 경매 신청까지 단계별 절차를 구체적으로 안내합니다.
2025년 현재, 전세 사기와 보증금 미반환 문제는 여전히 심각한 사회 문제입니다. 특히 깡통전세, 이중계약, 집주인 파산 등으로 인해 보증금을 돌려받지 못하는 세입자들이 늘고 있습니다. 세입자 입장에서 가장 불안한 순간은 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못하는 상황입니다.
이때 무엇을 먼저 하고, 어떤 절차로 대응해야 내 돈을 지킬 수 있을까요?
이번 글에서는 보증금을 안전하게 회수하기 위한 실질적인 대응법을 단계별로 안내합니다.
계약 만료 후에도 보증금을 못 돌려받았다면? 첫 번째 대응 – 내용증명 보내기
전세 계약이 만료되었고, 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 가장 먼저 해야 할 일은 내용증명 발송입니다.
내용증명은 단순한 문서가 아니라, ‘내가 이런 요구를 했고, 상대방에게 통보했다’는 것을 공식적으로 남기는 절차입니다.
이는 향후 소송이나 경매 등 법적 절차에서 증거 자료로 활용됩니다.
내용증명에는 다음과 같은 내용을 포함해야 합니다:
- 계약서 번호 및 주소, 계약 만료일
- 보증금 반환 요청 내용 및 지급 기한
- 응답 및 이행이 없을 경우의 후속 조치(등기, 소송 등) 안내
내용증명은 우체국 인터넷 등기 시스템이나 근처 우체국에서 발송할 수 있으며, 2부 이상을 만들어 자신이 발송한 기록과 상대방 수령 여부를 보관해야 합니다.
이 과정만으로도 일부 집주인은 대응이 두려워 보증금을 돌려주는 경우도 있습니다.
만약 내용증명을 보낸 이후에도 응답이 없다면, 이는 임대인의 ‘채무불이행’ 의사가 명확해진 것으로 간주할 수 있습니다.
따라서 세입자는 다음 단계로 임차권등기명령 혹은 민사소송 절차로 신속히 대응해야 합니다.
내용증명은 소송 시 매우 중요한 증거자료가 되며, 일부 법원은 내용증명 없이 바로 청구하는 경우 보완을 요구하기도 합니다.
즉, 이 절차는 단순 통지 이상의 법적 효과가 있으므로 반드시 진행해야 합니다.
임차권등기명령 신청으로 내 권리부터 보전하자
세입자가 이사를 해야 하는데 보증금을 돌려받지 못한 상태라면, 임차권등기명령 제도가 꼭 필요합니다.
이는 기존 집에 살지 않더라도 대항력을 유지할 수 있도록 법원에 임차인의 권리를 등기부에 표시해 주는 제도입니다.
많은 세입자들이 이사 전 보증금을 받지 못하고 불안한 상황에서 이사를 감행해야 할 때, 이 제도는 유일한 보호막이 됩니다.
임차권등기명령이 중요한 이유:
- 전입신고가 말소되어도 우선변제권 유지 가능
- 이사 이후에도 경매 시 보증금 회수가 가능
- 법원의 결정으로 등기부에 ‘임차권’이 명시됨
신청 방법은 간단하지만 서류 준비가 필요합니다.
관할 지방법원에 전세계약서, 주민등록등본, 확정일자 서류, 전입신고 확인서 등을 제출하면 되고, 통상적으로 1~2주 이내에 등기가 완료됩니다.
임차권등기명령을 마친 후에는 실거주 의무가 해소되므로 전입지로 주소를 옮기더라도 권리는 보호받을 수 있습니다.
단, 이 제도는 반드시 이사 전에 신청해야 하며, 이사 후 신청 시에는 효력이 없기 때문에 타이밍이 매우 중요합니다.
세입자라면 이사일과 등기 신청일을 전략적으로 조율해야 하고, 필요하다면 법률구조공단이나 법원 민원센터에서 절차를 미리 상담받는 것이 좋습니다.
전세금 반환청구 소송으로 채권화하기 – 판결문 확보의 의미
내용증명과 임차권등기를 거쳤음에도 불구하고 여전히 보증금 반환이 이뤄지지 않는다면, 이제는 법원에 전세금 반환청구 소송을 제기해야 할 단계입니다.
이 소송의 목적은 집주인에게 정식 채무를 확정하는 판결을 받는 것입니다.
즉, 민사판결을 통해 '채권자(임차인) vs 채무자(집주인)' 관계를 명문화하고, 추후 강제집행 절차로 나아갈 수 있게 됩니다.
소송 절차:
- 민사소송 제기 (관할 지방법원에 소장 제출)
- 피고인(집주인)에게 송달 → 답변서 제출
- 재판 → 판결
- 집행권원(판결문) 확보
판결문은 추후 가압류, 경매, 지급명령, 채권추심 등 모든 집행 절차의 핵심 근거가 되므로 필수 단계입니다.
소송 기간은 사건의 복잡도에 따라 달라지며, 단순한 임대차 계약 분쟁은 보통 2~4개월 내 결과가 나옵니다.
만약 상대방이 응하지 않으면 ‘궐석재판’으로 빠르게 승소할 수 있으며, 이후에는 바로 강제집행 절차로 넘어갈 수 있습니다.
이때 집주인의 은닉 재산이나 부동산 정보 파악을 위해 법원의 재산명시명령 또는 채권압류 신청도 병행할 수 있습니다.
경매 신청 또는 배당요구를 통한 회수 전략
전세금 반환청구소송에서 승소 판결을 받았음에도 집주인이 돈이 없거나 지급을 거부한다면, 최후의 수단은 경매 신청입니다.
집주인 명의의 부동산을 법원에 경매 신청해 보증금을 회수하는 절차입니다.
방법:
- 직접 경매 신청: 임차인이 강제집행 개시
- 배당요구신청: 이미 경매가 진행 중이라면 채권자로서 배당요구
배당 순위:
- 근저당권자
- 전입신고 + 확정일자 있는 임차인(우선변제권자)
- 일반 채권자
주의: 우선변제권이 있는 임차인은 근저당보다 선순위일 경우 대부분의 보증금을 회수할 수 있습니다.
하지만 등기부등본상 담보권자가 다수 존재하거나 근저당 설정일자가 임대차계약일보다 빠를 경우, 회수액이 줄어들 수 있으므로 사전 등기 분석이 필요합니다.
배당요구는 ‘배당요구종기일’ 내에 법원에 신청해야 하며, 전세계약서, 확정일자, 전입신고 자료를 함께 제출해야 합니다.
이 절차를 놓치면 배당에서 제외될 수 있어 법률구조공단, 상담센터 등의 도움을 받는 것이 좋습니다.
전세보증금을 돌려받지 못했을 때는 막막하고 두려운 마음이 앞서기 마련입니다.
하지만 단계별로 대응 수순을 알고, 관련 절차를 빠르게 밟는 것만으로도 회수 가능성은 높아집니다.
요약 대응 순서:
1. 계약 종료 → 내용증명 발송
2. 이사 전 → 임차권등기명령 신청
3. 미지급 지속 → 전세금 반환청구 소송
4. 판결 후 미지급 → 경매 신청 또는 배당요구
도움이 되는 기관:
- 대한법률구조공단
- 지자체 전세사기 상담센터
- 법률홈닥터 제도 및 지방변호사회 무료상담
보증금은 내 전 재산입니다. 사후 대응보다 예방이 중요하지만, 이미 사태가 벌어졌다면 지체하지 말고 권리 보존에 나서는 것이 가장 중요합니다.